तळजाईला काँक्रीटीकरणाचा कॅन्सर — भाग ६:
‘त्या’ बांधकाम प्रकल्पांबाबत शहर अभियंत्यांचा अहवाल अखेर आयुक्तांच्या टेबलावर!
विशेष इन्व्हेस्टिगेटिव्ह वृत्त – भाग ६
पुणे:
पुणे धनकवडी सर्व्हे नं. ८, तळजाई येथील ‘त्या’ विशिष्ट भूखंडावर चालू असलेल्या बांधकाम विकसना बाबत ‘माय मराठी’ने १६ जुलै २०२६ रोजी विशेष वृत्त प्रसिद्ध केले होते. या वृत्ताची अधिकृत दखल घेऊन पुणे महानगरपालिकेच्या बांधकाम विकास विभागाचे शहर अभियंता यांनी महापालिका आयुक्त यांच्या माहितीसाठी व स्वाक्षरीसाठी सादर केलेल्या टिपणीचा (File Noting) अधिकृत तपशील ‘माय मराठी’ला प्राप्त झाला आहे .ज्यात ६० ते ७० टक्के पुणे हे टेकड्यांवरच वसलेले आहे असे बिनदिक्कत सांगत काँक्रीटीकरणाचाच उदोउदो करणारी आणि बिल्डर धार्जिणी ठरेल अशी भूमिका बजावली गेली आहे. अर्थात सर्व तांत्रिक, आणि कायदेशीर बाजू सांभाळून … पर्यावरांच्या रक्षणासाठी लिहिण्यात येणाऱ्या वृत्तांना त्या आधारे धुडकावून लावून त्यात तथ्य नसल्याचा आयुक्तांना निर्वाळा देण्याचा मतलबी प्रयत्न करण्यात आला आहे.
या अधिकृत दस्तऐवजात महापालिकेच्या बांधकाम विकास विभागाने नेमका काय अहवाल दिला आहे, आणि त्यावर कोणते तांत्रिक व कायदेशीर प्रश्न उपस्थित होत आहेत, याचा सविस्तर वस्तुस्थितीदर्शक अहवाल खालीलप्रमाणे आहे:
🔴 भाग १: महापालिकेच्या बांधकाम विकास विभागाने आयुक्तांकडे सादर केलेला मूळ अहवाल (PMC Official Report):
शहर अभियंत्यांनी आयुक्तांकेडे सादर केलेल्या अधिकृत टिपणीतील मूळ मुद्दे खालीलप्रमाणे आहेत:
१. विकास आराखडा व झोन: सदरचा भाग हा मान्य विकास आराखड्यामध्ये (DP) निवासी झोन (Residential Zone) म्हणून जाहीर करण्यात आला आहे. हा विकास आराखडा २००७ ते २०१५ पर्यंत टप्प्याटप्प्यात मंजूर झाला असून, त्यानुसारच ‘त्या’ बांधकाम प्रकल्पाचे नकाशे मंजूर करण्यात आले आहेत.
२. प्रकल्प क्षेत्राचे आकडे: या बांधकामाचे मूळ भू-क्षेत्र ११,१०० चौ. मी. असून, यावर १९,५३५ चौ. मी. इतके बांधकाम मंजूर करण्यात आले आहे. तसेच १३५० चौ. मी. अधिकच्या भू-क्षेत्रासाठी सद्यस्थितीला एकत्रीकरणाची (Amalgamation) प्रक्रिया चालू आहे.
३. संरक्षण मंत्रालयाची एनओसी: सदरचा भूखंड हा फनेल झोनमध्ये येत असल्याने, भारताच्या संरक्षण मंत्रालयामार्फत आवश्यक इमारत उंची मर्यादेचे ना-हरकत पत्र (NOC) घेऊन या बांधकाम नकाशांना मंजुरी देण्यात आली आहे.
४. डोंगरउताराचे तांत्रिक मोजमाप: सदर जागेचा १०० मीटरचा TBM घेऊन कंटूर काढला असता, त्याची महत्तम उंची १०३ मी. आणि लघुत्तम उंची ९२ मी. असल्याचे दिसून येते. या दोन्हीमधील फरक ११ मीटर असून, दोन्ही बिंदूंमधील उताराचे (Sloping) अंतर हे १३० मीटर दाखवण्यात आले आहे. या अनुषंगाने उताराची प्रवणता १:११.८८ (८.४१%) आहे, जी महाराष्ट्राच्या युनिफाइड डीसीपीआर (UDCPR) नियमांनुसार बांधकामासाठी परवानगी योग्य मर्यादेत (८.४१%) येते.
५. उत्खनन व खोदाईबाबत मनपाची भूमिका: सदर ठिकाणी चालू असलेली खोदाई व उत्खनन हा महसूल विभागाच्या अखत्यारीतील बाब असून, यावर महसूल विभागामार्फत नियंत्रण ठेवले जाते. मा. तहसीलदार हवेली यांच्या वेळोवेळी घेतलेल्या मान्यतेनुसार व गौण खनिज उत्खनन नियम २०१३ च्या अधीन राहून येथे खोदाई चालू आहे. मान्य विकास आराखड्याच्या अटी व शर्तींनुसारच या प्रकल्पाला मंजुरी देण्यात आली असल्याने, सदर प्रकल्पाच्या बातमी आणि तक्रारीबाबत कोणतेही तथ्य आढळून येत नाही.
भाग २: या बाबी लक्षात घेऊनच महापालिका आयुक्तांनी आता आपला निर्णय घेणे अपेक्षित आहे .
🔴 ‘UDCPR’ कायदे आणि सर्वोच्च न्यायालयाच्या (Supreme Court) निकालांनुसार उपस्थित होणारे तांत्रिक प्रश्न:
महापालिकेने आपल्या टिपणीत “उत्खनन ही महसूल विभागाची बाब असून तक्रारीत, तथ्य नाही” असा निष्कर्ष काढला असला, तरी महाराष्ट्रातील युनिफाइड डीसीपीआर (UDCPR) आणि सर्वोच्च न्यायालयाचे ऐतिहासिक मार्गदर्शक निकाल या संदर्भाने खालील अत्यंत महत्त्वाचे कायदेशीर प्रश्न निर्माण करत आहेत:
- प्रश्न १ (UDCPR नियम ६.३ नुसार अंतिम जबाबदारी कोणाची?):
महाराष्ट्राच्या UDCPR नियम क्र. ६.३ (Structural and Geotechnical Safety) नुसार, भूखंडावर मल्टि-लेव्हल तळघर खोदाई (Basement Excavation) मंजूर केल्यानंतर, तिथल्या भू-तांत्रिक स्थिरतेची (Geotechnical Stability) आणि शेजारील डोंगराच्या कड्याच्या सुरक्षेची अंतिम तांत्रिक शहानिशा करण्याचे एकमेव कायदेशीर कर्तव्य महानगरपालिकेचे आहे. महसूल विभागाचे काम केवळ गौण खनिजाची ‘रॉयल्टी’ वसूल करणे इतकेच मर्यादित असताना, महापालिका नागरी सुरक्षेची आपली मुख्य जबाबदारी महसूल विभागावर कशी काय ढकलू शकते? - प्रश्न २ (सर्वोच्च न्यायालयाचा कोहिनूर रीयल्टर्स निकाल काय सांगतो?):
सर्वोच्च न्यायालयाने म्युनिसिपल कॉर्पोरेशन ऑफ ग्रेटर मुंबई विरुद्ध कोहिनूर रीयल्टर्स (Supreme Court, 2014) खटल्यात स्पष्ट निर्देश दिले आहेत की, “नियोजन प्राधिकरणाचे (महानगरपालिका) हे आद्य आणि कायदेशीर कर्तव्य आहे की, त्यांनी बांधकामाच्या ठिकाणी केवळ चटईक्षेत्र (FSI) न तपासता, तिथल्या भूगर्भाची रचना आणि पर्यावरण सुरक्षिततेची (Environmental & Geotechnical Safety) संपूर्ण खात्री करूनच काम सुरू ठेवू द्यावे.” या सर्वोच्च न्यायालयाच्या निवाड्याचा विचार शहर अभियंत्यांच्या या चौकशी अहवालात करण्यात आला आहे का? - प्रश्न ३ (सर्वोच्च न्यायालयाचा ‘कँटी हिल्स’ आणि ‘सरोजम्मा’ निकाल):
सर्वोच्च न्यायालयाने एम. सी. मेहता विरुद्ध युनियन ऑफ इंडिया (कँटी हिल्स खटला) आणि कर्नाटक राज्य विरुद्ध सरोजम्मा (2019) खटल्यात स्पष्ट केले आहे की, महसूल किंवा कनिष्ठ विभागाची करविषयक किंवा कर वसुलीची (Royalty) परवानगी ही नगररचना आणि नियोजन कायद्यांपेक्षा (Planning Laws – UDCPR) वरचढ ठरू शकत नाही. महानगरपालिका ही ‘सार्वजनिक विश्वस्त’ (Public Trust Doctrine) असल्याने नागरी संरक्षणाची मुख्य जबाबदारी महापालिकेचीच राहील, असा निकाल असताना या प्रकल्पाच्या उत्खननाकडे पालिकेने दुर्लक्ष का केले? - प्रश्न ४ (उताराच्या अंतराबाबत तांत्रिक प्रश्न):
अहवालात उच्चतम आणि लघुत्तम बिंदूंमधील उंचीचा फरक ११ मीटर (३६ फूट) नोंदवला आहे, तर त्यांचे आडवे अंतर १३० मीटर दाखवून उतार ८.४१% काढला आहे. [०.१.११] प्रत्यक्ष जागेवरील डोंगरउताराची प्रवणता (Sloping Gradient) आणि हे कागदावरील १३० मीटरचे अंतर तंतोतंत अचूक आहे का, याची परवानाधारक त्रयस्थ भू-मापक (Third Party Surveyor) आणि भूगर्भतज्ज्ञांमार्फत पुनर्मोजणी करून महापालिका प्रशासन आपले निर्दोषत्व सिद्ध करणार का?
- ‘झोन रहिवासी’ असला तरी ‘UDCPR’ नियम लागूच राहतात: जरी विकास आराखड्यात (DP) हा भूखंड निवासी क्षेत्रात (Residential Zone) येत असला, तरी महाराष्ट्राच्या युनिफाइड डीसीपीआर (UDCPR) च्या नियम क्र. ३.१०.१ आणि राष्ट्रीय हरित लवादाच्या (NGT) नियमांनुसार कोणत्याही तीव्र डोंगरउतारावर (Hill Slope) ३६ फूट खोल उभे उत्खनन करण्यास आणि नैसर्गिक जलस्रोत ब्लॉक करण्यास सक्त मनाई आहे .
- अहवालातील दुसरी बाजू गायब: अधिकारी केवळ ‘झोन’बद्दल बोलत आहेत, पण प्रत्यक्षात प्रत्यक्ष स्थळपाहणीत जे ३६ फूट खोल बेकायदेशीर उत्खनन , ११ मीटरचा तीव्र कंटूर उतार आणि नैसर्गिक भूजल झऱ्यांचे चाललेले विद्रुपीकरण समोर आले आहे, त्यावर या टिपणीत पूर्णपणे सोयीस्कर डोळेझाक केली गेली आहे!
- जुन्या ग्रामपंचायतीच्या नावाखाली आणि विकास आराखड्याच्या पानांआड लपून तळजाई टेकडीच्या पोटात चाललेले आरसीसीचे कॅन्सर दडपण्याचा हा डाव योग्य आहे काय ? हे आता महापालिका आयुक्तच ठरवतील
१. टिपणीतील आकड्यांचा कायदेशीर व तांत्रिक पंचनामा (The Mega Scam Unveiled)
- ६०% पेक्षा जास्त अतिरिक्त एफएसआय (FSI) घोटाळा: टिपणीत अधिकृतपणे लिहिले आहे की, मूळ भूक्षेत्र ११,१०० चौ. मी. आहे, परंतु त्यावर चक्क १९,५३५ चौ. मी. चे अवाढव्य बांधकाम मंजूर केले आहे! म्हणजेच मूळ जमिनीच्या क्षेत्रापेक्षा तब्बल १.७५ पट (FSI: 1.75) बांधकाम थेट डोंगरपायथ्याशी मंजूर केले गेले आहे. UDCPR च्या डोंगरउतार आणि हिल-स्लोप नियमांनुसार इतका प्रचंड चटईक्षेत्र निर्देशांक (FSI) तीव्र उतारावर वापरण्यास सक्त मनाई आहे.
- अजून १३५० चौ. मी. टेकडी हडपण्याचा मनसुबा: टिपणीत स्पष्ट म्हटले आहे: “१३५० चौ. मी. अधिकच्या भू क्षेत्रासाठी एकत्रीकरणाची (Amalgamation) प्रक्रिया चालू आहे.”याचा अर्थ अजून १३५० चौ. मी.चा तळजाई टेकडीचा नैसर्गिक भाग फोडून आपल्या प्रकल्पात बेकायदेशीरपणे समाविष्ट करून घेण्याच्या तयारीत आहे, आणि महापालिका अधिकारी त्याला पाठीशी घालणार आहेत ?
- संरक्षण मंत्रालयाचे (MoD) ‘फनेल झोन’ उल्लंघन: अधिकारी म्हणतात की फनेल झोनचे (Funnel Zone) ना-हरकत पत्र (NOC) घेतले आहे . परंतु, प्रत्यक्ष जागेवर ३६ फूट खोल मल्टि-लेव्हल तळघर खोदाई करून आणि वर ६२ फुटांची इमारत उभी करून फनेल झोनच्या उंची मर्यादेचा उघड भंग झाला आहे की नाही, हे संरक्षण मंत्रालयापासून (Defense Ministry) लपवले ठेवले गेले आहे काय ?
