पुण्यातील टेकड्यांवर बांधकाम विभागाचा’निवासी निवासी’चा खेळ

तळजाईला काँक्रीटीकरणाचा कॅन्सर — भाग ७

‘क प्रत’ आणि मंजूर नकाशांनी उघड पाडला बांधकाम विभागाच्या अहवालातील खोटेपणा!

विशेष इन्व्हेस्टिगेटिव्ह सिरीज

पुणे:माय मराठी ने तळजाईच्या काँक्रीटीकरणाचा विषय सुरु ठेवला असला तरी पुण्यातील प्रत्येक टेकड्यांची अवस्था प्रशासकीय कारभाराने बिकट करून ठेवली आहे.प्रत्येक ठिकाणी महापालिकेने करून ठेवलेल्या कागदावरील ‘निवासी झोन ‘चा खेळ टेकड्या नामशेष करत आहेत.हे करताना चक्क सर्वोच्च न्यायालयाच्या त्रिशुळाकडे तीन प्रकरणाच्या निकालातील निर्देशांकडे बांधकाम विभाग दुर्लक्ष करून निवासी निवासीचा ढोल पिटवून उंच उंच इमारतींना परवानग्या देत सुटला आहे, असंख्य टेकड्या नामशेष होऊ लागल्या आहेत . अर्थात ६० ते ७० टक्के पुणे हे टेकड्यांवरच वसल्याचा दावा हि खुद्द या उंच इमारतींना परवानग्या देणाऱ्या बांधकाम विभागानेच केला आहे.ज्याकडे महापालिका आयुक्तांनी लक्ष देणे गरजेचे झाले आहे. उदाहरणादाखल माय मराठीने हाती घेतलेल्या पुण्याचे ‘हिरवे फुफ्फुस’ असलेल्या तळजाई टेकडीच्या सीमेवरील सर्व्हे नंबर ८ आणि ९ मधील ३० ते ४० फूट खोल बेकायदेशीर डोंगर कापणीबाबत पुणे महापालिकेच्या बांधकाम विकास विभागाने आयुक्त नवल किशोर राम यांच्या टेबलावर ठेवलेला चौकशी अहवाल म्हणजे निव्वळ ‘बिल्डर धार्जिणा’ आणि स्वतःची कातडी वाचवण्याचा शासकीय बनाव असल्याचे समोर आले आहे. ‘क प्रत’ आणि मंजूर नकाशांनी बांधकाम विभागाच्या अहवालातील खोटेपणा उघडा पडला आहे .

महापालिकेचा बांधकाम विभाग आपल्या अहवालात ‘इथे डोंगर उतार नियमातच आहे आणि तक्रारीत तथ्य नाही’ असा छातीठोक दावा करत असतानाच, ‘माय मराठी’च्या हाती लागलेल्या अधिकृत ‘क प्रत’ मोजणी शीट (भूमिअभिलेख प्रमाणपत्र) आणि खुद्द मनपाच्या नगररचना विभागाच्या मंजूर कंटूर प्लॅनने या संपूर्ण शासकीय क्लिन चिटचा बुरखा फाडला आहे.

🔴 पूर्वेलाच डोंगराचे दोन तुकडे दक्षिणेकडचा निवासी तर उत्तरेकडचा हरित पट्टा !

भौगोलिक वास्तवाचा पंचनामा केला, तर अरण्येश्वर चौकपासून धनकवडी कडे येताना गोळवलकर गुरुजी रस्त्याच्या उजव्या बाजूला बंगले आहेत ज्यात मुख्यमंत्र्यांच्या नातलागाचा हि बंगला आहे .या बंगल्यांच्या मागील भाग म्हणजे अरण्येश्वर चौकापासून जिथून तळजाईला पहिला रस्ता जातो,मचानी पासून वळून सदू शिंदे मैदानापासून तळजाई मंदिराला जातो .हा सर्व परिसर नो डेवलपमेंट ..असा हरित पट्टा आहे. आता गंमत अशी आहे . अरण्येश्वर चौकापासून पुढे हा गोळवलकर गुरुजी पथावरूनन पुढे सुरू होतो धनकवडी कडे जाणारा रस्ता त्यावरील निर्मल पार्कच्या अलीकडील विणकर सोसायटी कडून ते थेट तळजाई मंदिरावरील रस्ता हा प्रचंड चढाईचा आणि तीव्र चढाव-उताराचा रस्ता आहे ! या तीव्र चढावरून वेगाने वाहणारे पावसाचे पाणी संपूर्ण हा परिसर दरवर्षी उघड्या डोळ्यांनी अनुभवतात.तर या तळजाई माथ्याला पोहोचणाऱ्या रस्त्याच्या डाव्या बाजूचा भाग जो दक्षिणेला आहे असे मानता येईल तो २०१५ ला निवासी करण्यात आला आहे. केवळ बिल्डर लॉबीच्या कोट्यवधी रुपयांच्या आर्थिक फायद्यासाठी नगररचना विभाग आणि राज्य शासनाने या संवेदनशील क्षेत्राच्या दक्षिणेकडील बाजूला (रस्त्याच्या डावीकडे) थेट डोंगरमाथ्यावरील ४०० वर्षे जुन्या तळजाई माता मंदिराच्या हद्दीपर्यंत चक्क ‘निवासी झोन’ (Yellow Zone) असा कागदोपत्री खेळ करून अर्धा डोंगर सिमेंटच्या विळख्यात आणला आहे! याउलट, याच रस्त्याच्या उजव्या बाजूला (उत्तरेकडे) अरण्येश्वरपासून तळजाई मंदिरापर्यंत सजग नागरिकांनी आणि ‘तळजाई बचाव अभियान’ अंतर्गत ‘हरित पट्टा’ (Green Zone) राखून ठेवला आहे. एकाच डोंगराचे हे दोन तुकडे प्रशासनाचा दुटूपी आणि मतलबीपणा उघडा पाडतात.

पश्चिमेकडूनही सिंहगड रस्त्याच्या बाजूने आक्रमणाचा विळखा

हा काँक्रीटचा कॅन्सर केवळ पूर्वेकडेच मर्यादित नाही. ‘माय मराठी’ने भाग ५ मध्ये उघड केल्याप्रमाणे, तळजाई डोंगररांगांच्या दुसऱ्या बाजूला, म्हणजेच हिंगणे खुर्द (आनंद विहार कॉलनी रोड, सर्व्हे नंबर २३/१) भागात समुद्रसपाटीपासून चक्क १९ मीटर (६२ फूट) उंचीचा तीव्र चढ-उतार आहे. तिथेही ‘सॉलिडॅरिटी’ आणि ‘व्हाइटस्वान’ सारख्या अक्राळविक्राळ प्रकल्पांनी सिंहगड रस्त्याच्या बाजूने तळजाईला वेढले आहे. म्हणजेच पूर्वेकडून आणि पश्चिमेकडून दोन्ही बाजूंनी हा काँक्रीटचा विळखा डोंगराचा गळा घोटत आहे.विशेष म्हणजे हे सारे पुणे महापालिकेच्या बांधकाम विभागाच्या मंजुरीने होते आहे. पूर्वी एका नगरसेवकाची इमारत याच भागात कोसळली होती .ते नगरसेवक आणि त्यांचे नेते आता हयात नाहीत . पण बांधकामाचा हा खेळ आता शासकीय मंजुरीने सुरूच राहिला आहे.

पुणे महानगरपालिकेच्या (PMC) १९८७ च्या मुख्य विकास आराखड्यानुसार (Development Plan), तळजाईसह शहरातील सर्व प्रमुख टेकड्यांना नो-डेव्हलपमेंट झोन (No Development Zone) किंवा ग्रीन झोन (Green Zone) म्हणून घोषित करण्यात आले होते. १९८७ पासून साधारणपणे २०१५ पर्यंत या झोनमध्ये व्यावसायिक किंवा रहिवासी बहुमजली इमारतींच्या बांधकामावर पूर्णपणे बंदी होती.

‘निवासी झोन’च्या दाव्याला नामोहरम करणारे सर्वोच्च न्यायालयाचे ३ निकाल जे महापालिकेच्या कारभाराच्या वर्मी घाव घालतील :

महापालिकेचे अधिकारी २०१५ च्या विकास आराखड्याचे (DP) आणि ‘जागा निवासी आहे’ या कागदाचे कवच पुढे करून निसर्गाचा गळा घोटत आहेत आणि ‘उत्खनन ही महसूलची बाब आहे’ म्हणून पळ काढत आहेत. परंतु, सर्वोच्च न्यायालयाचे हे तीन ऐतिहासिक आणि सविस्तर कायदेशीर निकाल महापालिकेला शरणागती पत्करायला लावणारे अंतिम हत्यार ठरणार आहेत:

घाव १: एम. सी. मेहता विरुद्ध युनियन ऑफ इंडिया (कँटी हिल्स खटला – सर्वोच्च न्यायालय):

• न्यायालयाचे कडक तांत्रिक निर्देश: सर्वोच्च न्यायालयाने या निवाड्यात ‘शाश्वत विकास’ (Sustainable Development) अंतर्गत स्पष्ट केले आहे की, राज्याने किंवा नियोजन प्राधिकरणाने नागरी विकास आराखड्यात (DP) जमिनीचा रंग बदलून तो ‘निवासी झोन’ (Yellow Zone) केला, तरी त्यामुळे प्रत्यक्ष निसर्गाचा तीव्र चढ-उतार आणि डोंगराचे भौगोलिक अस्तित्व कायद्याने संपत नाही. नगररचना कायद्यांना आणि कागदोपत्री रंगांना निसर्गाचे भौतिक नियम बदलण्याचा कोणताही अधिकार नाही. त्यामुळे २०१५ ला जागा निवासी केली म्हणून तिथे तीव्र चढाची डोंगर कापणी करण्याचा परवाना मिळतो, हा महापालिकेचा युक्तिवाद सर्वोच्च न्यायालयाच्या या आदेशानुसार पूर्णपणे बेकायदेशीर आणि शून्य ठरतो.

घाव २: म्युनिसिपल कॉर्पोरेशन ऑफ ग्रेटर मुंबई विरुद्ध कोहिनूर रीयल्टर्स (सर्वोच्च न्यायालय – २०१४):

• न्यायालयाचे कडक तांत्रिक निर्देश: सर्वोच्च न्यायालयाने या खटल्यात नियोजन प्राधिकरणाचे (महानगरपालिका) कान टोचताना स्पष्ट निर्देश दिले आहेत की, “विकासकाला केवळ चटईक्षेत्र (FSI) किंवा रहिवासी मंजुरी मिळाली म्हणजे पालिकेची जबाबदारी संपत नाही.” बांधकामाच्या ठिकाणी मल्टि-लेव्हल तळघराची अवाढव्य खोदाई मंजूर केल्यानंतर, तिथल्या भू-तांत्रिक स्थिरतेची (Geotechnical Safety), भूगर्भाच्या रचनेची आणि आजूबाजूच्या लोकवस्तीच्या नागरी सुरक्षेची संपूर्ण खात्री करूनच काम सुरू ठेवू देणे हे महापालिकेचे आद्य आणि कायदेशीर कर्तव्य आहे. त्यामुळे महसूल विभाग केवळ रॉयल्टी वसूल करतो, असे म्हणून महापालिका नागरी सुरक्षेच्या मुख्य जबाबदारीतून स्वतःची सुटका करून घेऊ शकत नाही.

घाव ३: कर्नाटक राज्य विरुद्ध सरोजम्मा आणि इतर (सर्वोच्च न्यायालय – २०१९):

• न्यायालयाचे कडक तांत्रिक निर्देश: या निकालाद्वारे सर्वोच्च न्यायालयाने ‘पब्लिक ट्रस्ट डॉक्ट्रिन’ (सार्वजनिक विश्वस्त सिद्धांत) अधिक मजबूत केला आहे. महानगरपालिका ही जमिनींची मालक किंवा बिल्डरांना परवाने वाटणारी दुकान नसून, ती शहरातील नैसर्गिक संसाधनांची आणि नागरिकांच्या जिवाची मुख्य ‘विश्वस्त’ (Trustee) आहे. विणकर सोसायटी ते तळजाई माथा या तीव्र चढाच्या दक्षिण बाजूला ३६ फूट खोल खड्डे खणून जर आगामी मुसळधार पावसात भूस्खलन झाले जमीन खचून जीवितहानी झाली, तर मंजुरी देणारे शहर अभियंता आणि संबंधित अधिकारी थेट फौजदारी गुन्ह्याला (Criminal Liability) पात्र ठरतील, असा सर्वोच्च न्यायालयाचा स्पष्ट इशारा आहे.

सर्वोच्च न्यायालयाच्या निकालांचे मुख्य भाग:

१. कोहिनूर रीयल्टर्स खटला (Supreme Court – 2014):

• “The sanctioning of development plans or the grant of additional FSI under Development Control Regulations does not absolve the Planning Authority from ensuring geotechnical stability and the safety of adjacent habitations.”
• मराठी अर्थ रहिवासी झोन किंवा वाढीव FSI मंजूर केला म्हणजे तेथील लोकांच्या नागरी आणि भूगर्भीय सुरक्षेची जबाबदारी घेण्यापासून महानगरपालिकेला सूट मिळत नाही .

२. एम. सी. मेहता (कँटी हिल्स) खटला (Supreme Court – 2004):

• “Environmental and ecological considerations override town planning statutes. Master plans or changes in land use zones cannot legalize the destruction of natural hills, topography, or slope profiles.”
• मराठी अर्थ : पर्यावरण आणि निसर्गाचे नियम हे पालिकेच्या नगररचना कायद्यांपेक्षा श्रेष्ठ आहेत . कागदावर झोन निवासी केला तरी नैसर्गिक डोंगरउतार नष्ट करण्याचा परवाना कोणालाही मिळत नाही.

३. कर्नाटक राज्य विरुद्ध सरोजम्मा (Supreme Court – 2019):

• “Under the Public Trust Doctrine, the State and its municipal instruments are trustees of natural resources and public safety. Any administrative action causing environmental hazards makes officers liable.”
• मराठी अर्थ ‘सार्वजनिक विश्वस्त सिद्धांतानुसार’ महापालिका केवळ कर वसुली यंत्रणा नसून ती निसर्गाची आणि नागरिकांच्या जिवाची मुख्य रक्षक आहे . निष्काळजीपणा आढळल्यास अधिकारी थेट फौजदारी कारवाईस पात्र ठरतील.

सर्वोच्च न्यायालयाच्या निकालांच्या थेट लिंक्स पहा (Direct Links):

१. कोहिनूर रीयल्टर्स खटला (2014) – [Municipal Corporation of Greater Mumbai vs Kohinoor Realtors]:

• येथे क्लिक करून निकालपत्र पहा (Indian Kanoon)
• (यामध्ये महानगरपालिकेची भू-तांत्रिक सुरक्षितता आणि नागरी सुरक्षिततेची अंतिम जबाबदारी स्पष्ट केली आहे.)

२. एम. सी. मेहता (कँटी हिल्स) खटला – [M.C. Mehta vs Union of India]:

• येथे क्लिक करून निकालपत्र पहा (Indian Kanoon)
• (या निकालात स्पष्ट म्हटले आहे की, नागरी विकास आराखड्यात झोन बदलला तरी नैसर्गिक डोंगर किंवा डोंगरउतार नष्ट करता येत नाही.)

३. सरोजम्मा खटला (2019) – [The State of Karnataka vs Sarojamma]:

• येथे क्लिक करून निकालपत्र पहा (Indian Kanoon)
• (यामध्ये ‘पब्लिक ट्रस्ट डॉक्ट्रिन’ नुसार महापालिका ही नैसर्गिक संसाधनांची विश्वस्त असून हलगर्जीपणा केल्यास अधिकारी जबाबदार धरले आहेत.)

टेकड्यांवर किती उंचीच्या इमारतींना परवानगी याचे भानच नाही राहिले

सर्वसाधारण सपाट भूखंडावर (Plain Land) इमारतीची उंची ही मुख्यत्वे समोर असलेल्या रस्त्याच्या रुंदीवर आणि अग्निशामक दलाच्या (Fire Safety) नियमांवर अवलंबून असते:

• ९ मीटरपेक्षा कमी रस्ता: अशा अरुंद रस्त्यांवर इमारतीची उंची जास्तीत जास्त १५ मीटर (साधारणपणे ५ मजले – G+4/P+5) पर्यंतच मर्यादित असते. [1]
• ९ ते १२ मीटर रस्ता: रस्त्याची रुंदी ९ मीटर किंवा त्यापेक्षा जास्त असल्यास इमारतीची उंची १५ ते २४ मीटर (साधारण ७ ते ८ मजले) पर्यंत वाढवता येते.
• १२ ते १५ मीटर रस्ता: इमारतीची उंची २४ ते ३६ मीटर (१० ते १२ मजले) पर्यंत नेण्यास परवानगी मिळते. [2]
• १५ मीटरपेक्षा रुंद रस्ता: अशा रस्त्यांवर ३६ मीटर ते ५० मीटर किंवा त्याहून अधिक उंचीच्या टोलेजंग इमारतींना (High-Rise Buildings) परवानगी दिली जाते. [3]

महत्त्वाचा अपवाद (पर्वती क्षेत्र): युनिफाइड डीसीपीआरमध्ये (UDCPR Chapter 10) पुण्यासाठी एक विशेष नियम आहे. पर्वती आणि तळजाई या ऐतिहासिक व नैसर्गिकदृष्ट्या संवेदनशील भागांच्या आजूबाजूला इमारतींची उंची जास्तीत जास्त २१ मीटर (साधारण ६ ते ७ मजले) वर ‘कॅप’ (मर्यादित) करण्यात आली आहे, जेणेकरून टेकड्यांचे सौंदर्य आणि नैसर्गिक हवा रोखली जाऊ नये.पण तळजाई ला याहून अधिक उंचच उंच इमारतींना परवानग्या देण्याचा घाट घातला गेला आहे.