युनिफाइड डीसीपीआर (UDCPR – Unified Development Control and Promotion Regulations) म्हणजे ‘एकत्रित विकास नियंत्रण आणि प्रोत्साहन नियमावली’ होय(1)
महाराष्ट्र सरकारने २ डिसेंबर २०२० रोजी संपूर्ण राज्यासाठी (मुंबई महानगरपालिका आणि काही विशिष्ट क्षेत्रे वगळता) हा ऐतिहासिक नियम लागू केला. या नियमावलीचा मुख्य उद्देश राज्यातील सर्व शहरांमधील बांधकामांचे नियम एकसमान करणे हा आहे. [2, 3]
UDCPR बद्दलची सविस्तर आणि महत्त्वाची माहिती खालील मुद्द्यांच्या आधारे समजून घेता येईल:
१. UDCPR ची गरज का भासली?
यापूर्वी महाराष्ट्रातील प्रत्येक महानगरपालिका (उदा. पुणे, पिंपरी-चिंचवड, ठाणे) आणि नगरपालिकांचे बांधकामाचे स्वतःचे वेगवेगळे नियम (DCR) होते. यामुळे बांधकाम व्यावसायिक, आर्किटेक्ट आणि सामान्य नागरिकांमध्ये संभ्रम असायचा. ही विषमता दूर करून संपूर्ण राज्यात पारदर्शकता आणि सुटसुटीतपणा आणण्यासाठी ‘युनिफाइड डीसीपीआर’ आणला गेला.
२. UDCPR ची मुख्य वैशिष्ट्ये आणि नियम
- एफएसआय (FSI) मध्ये वाढ: युनिफाइड डीसीपीआरमध्ये रस्त्याच्या रुंदीनुसार एफएसआय (Floor Space Index) देण्याची तरतूद करण्यात आली आहे. रस्ता जितका रुंद, तितका जास्त एफएसआय मिळतो. यामुळे शहरांमध्ये उंच इमारती (High-rise buildings) बांधणे सोपे झाले आहे.
- टीडीआर (TDR) नियमांचे सुलभीकरण: शहराच्या कोणत्याही भागात निर्माण झालेला टीडीआर (Transferable Development Rights) आता योग्य नियमांनुसार दुसऱ्या भागात वापरणे सोपे झाले आहे.
- परवडणारी घरे (Affordable Housing): सर्वसामान्यांना परवडणाऱ्या घरांच्या प्रकल्पांसाठी (उदा. पंतप्रधान आवास योजना) अतिरिक्त चटईक्षेत्र (FSI) आणि विशेष सवलती दिल्या गेल्या आहेत.
- एक खिडकी योजना (Single Window System): बांधकाम मंजुरीची प्रक्रिया ऑनलाइन आणि जलद व्हावी, यासाठी नियमांचे सुलभीकरण करण्यात आले आहे.
३. डोंगर, टेकड्या आणि पर्यावरणाबाबत UDCPR चे नियम
पुण्यातील तळजाई, वेताळ टेकडी किंवा इतर डोंगराळ भागांच्या दृष्टीने UDCPR मधील नियम अत्यंत महत्त्वाचे आहेत:
- हिल टॉप हिल स्लोप (HTHS) झोन: या नियमावलीनुसार, डोंगर माथा आणि डोंगर उतार क्षेत्रात कोणत्याही मोठ्या निवासी किंवा व्यावसायिक इमारतीला परवानगी नाही. या भागात केवळ ४% ते ५% क्षेत्रात निसर्ग पर्यटन, शेती, किंवा फळबागांशी संबंधित अतिशय मर्यादित बांधकाम करता येते.
- १५ अंशांपेक्षा जास्त उतार असणारी जमीन: जर एखाद्या जमिनीचा नैसर्गिक उतार (Slope) १५ अंशांपेक्षा जास्त असेल, तर तिथे मोठ्या प्रमाणावर डोंगर कापण्यास (Hill Cutting) बंदी आहे. तिथे केवळ जमिनीच्या नैसर्गिक रचनेला (Natural Contours) धक्का न लावता बांधकाम करावे लागते.
- पर्यावरणपूरक अटी: मोठ्या गृहनिर्माण प्रकल्पांमध्ये रेन वॉटर हार्वेस्टिंग, सांडपाणी प्रक्रिया प्रकल्प (STP), आणि सोलर पॅनेल्स बसवणे आता UDCPR अंतर्गत बंधनकारक करण्यात आले आहे.
४. UDCPR चे फायदे आणि तोटे
| फायदे 👍 | तोटे / आव्हाने 👎 |
|---|---|
| संपूर्ण महाराष्ट्रात बांधकामाचे एकसमान नियम लागू झाले. | एफएसआय वाढल्यामुळे शहरांमधील लोकसंख्येची घनता आणि वाहतूक कोंडी वाढू शकते. |
| बांधकाम मंजुरी प्रक्रियेतील भ्रष्टाचार आणि वेळ कमी झाला. | टेकड्यांच्या आजूबाजूला उंच इमारती उभ्या राहिल्याने नैसर्गिक हवेचा प्रवाह खंडित होतो. |
| रिअल इस्टेट क्षेत्राला गती मिळाली आणि घरांचे पर्याय वाढले. | जुन्या ऐतिहासिक आणि पर्यावरणदृष्ट्या संवेदनशील भागांवर ताण पडत आहे. |
थोडक्यात सांगायचे तर, UDCPR मुळे महाराष्ट्रातील बांधकाम क्षेत्राचे नियमन आधुनिक झाले असले, तरी पुण्यासारख्या शहरात टेकड्या आणि पर्यावरणाचे रक्षण करण्यासाठी या नियमांची कठोर अंमलबजावणी होणे अत्यंत गरजेचे आहे.
