सामायिक सातबाऱ्याचा नवा नियम शहरी मिळकत व्यवहारांना अडचणीचा ठरणार? महसूलमंत्री बावनकुळे यांच्याकडे चार माजी पदाधिकाऱ्यांचे निवेदन!

एका सातबाऱ्यावर ५० ते १०० सहहिस्सेदार; सर्वांची संमती मिळवणार कशी? कन्व्हेन्स डीड, सोसायटी हस्तांतरण आणि पुनर्विकास प्रक्रियेत अडथळे निर्माण होण्याची भीती; उज्ज्वल केसकर, सुहास कुलकर्णी, प्रशांत बधे आणि मुकारीअण्णा अलगुडे यांच्याकडून नियमात बदलाची मागणी

पुणे | २५ ऑक्टोबर २०२६ | माय मराठी वृत्त

महाराष्ट्र शासनाच्या महसूल विभागाने सामायिक सातबारा उताऱ्यावरील जमिनींच्या खरेदी-विक्री व्यवहारांमध्ये फसवणूक रोखण्यासाठी १९ ऑक्टोबर २०२६ रोजी जारी केलेल्या नवीन परिपत्रकामुळे पुणे, पिंपरी-चिंचवड, नागपूरसह राज्यातील मोठ्या शहरांमध्ये मिळकत हस्तांतरण, कन्व्हेन्स डीड आणि गृहनिर्माण संस्थांच्या पुनर्विकास प्रक्रियेत गंभीर अडचणी निर्माण होण्याची शक्यता व्यक्त करण्यात आली आहे.

या पार्श्वभूमीवर पुणे महानगरपालिकेचे माजी विरोधी पक्षनेते उज्ज्वल केसकर आणि सुहास कुलकर्णी, माजी नगरसेवक प्रशांत बधे तसेच माजी उपमहापौर मुकारीअण्णा अलगुडे यांनी राज्याचे महसूलमंत्री चंद्रशेखर बावनकुळे यांच्याकडे निवेदनाद्वारे या निर्णयाचा फेरविचार करण्याची मागणी केली आहे.

जमिनींच्या व्यवहारातील फसवणूक रोखण्याचा शासनाचा हेतू स्वागतार्ह असला, तरी ग्रामीण आणि शहरी भागांतील मिळकतींच्या स्वरूपात मोठा फरक आहे. त्यामुळे सर्व प्रकारच्या मिळकतींना समान कार्यपद्धती लागू केल्यास प्रामाणिक नागरिकांनाच अडचणींचा सामना करावा लागू शकतो, असे निवेदनात म्हटले आहे.

१९ ऑक्टोबरच्या परिपत्रकात नेमके काय?

महसूल विभागाने सामायिक सातबारा उतारा अथवा मिळकत पत्रिकेवर अनेक सहहिस्सेदारांची नावे असलेल्या जमिनींच्या विक्री व्यवहारांसाठी नवीन कार्यपद्धती निश्चित केली आहे.

उपलब्ध परिपत्रकाच्या वृत्तांनुसार, एखाद्या सहहिस्सेदाराला आपल्या हिस्स्याची विक्री करायची असल्यास भूमी अभिलेख विभागाकडून प्राप्त झालेला संबंधित भागाच्या मोजणीचा ‘क’ प्रत नकाशा दस्तासोबत जोडता येईल.

अशी अधिकृत मोजणीची प्रत उपलब्ध असल्यास इतर सहहिस्सेदारांची लेखी संमती किंवा ना-हरकत प्रमाणपत्राची मागणी न करता दस्तनोंदणी करता येते.

मात्र मोजणीची ‘क’ प्रत उपलब्ध नसेल, तर अन्य सहहिस्सेदारांची आवश्यक लेखी संमती किंवा ना-हरकत दस्तासोबत जोडावी लागते.

जमिनीचा नेमका हिस्सा निश्चित नसताना इतर सहहिस्सेदारांच्या माहितीशिवाय व्यवहार होणे, त्यामुळे मालकीचे वाद निर्माण होणे आणि न्यायालयीन प्रकरणे वाढणे यांना आळा घालणे हा या निर्णयामागील उद्देश आहे.

एका सातबाऱ्यावर ५० ते १०० नावे; सर्वांची संमती कशी मिळणार?

निवेदनकर्त्यांनी पुणे आणि इतर मोठ्या शहरांतील अनधिकृत लेआउटच्या समस्येकडे लक्ष वेधले आहे.

अनेक जुन्या वसाहती आणि अनधिकृत लेआउटमध्ये एकाच सातबारा उताऱ्यावर ५० ते १०० व्यक्तींची नावे आहेत. मात्र त्या मिळकतींची अधिकृत फाळणी अथवा स्वतंत्र हिस्सा निश्चित करण्याची प्रक्रिया पूर्ण झालेली नाही.

अशा ठिकाणी प्रत्येक व्यवहारासाठी मोठ्या संख्येने सहहिस्सेदारांची संमती मिळवणे व्यावहारिकदृष्ट्या अत्यंत कठीण ठरू शकते, असे निवेदनात नमूद करण्यात आले आहे.

काही सहहिस्सेदार शहराबाहेर किंवा परदेशात वास्तव्यास असू शकतात. काहींच्या मालकीहक्कात वारसाहक्कामुळे बदल झालेले असू शकतात. अशा परिस्थितीत आवश्यक कागदपत्रांची पूर्तता करताना मोठा विलंब होण्याची शक्यता आहे.

कन्व्हेन्स डीड आणि पुनर्विकास प्रकल्प अडकण्याची भीती

या निर्णयाचा परिणाम केवळ जमीन विक्रीपुरता मर्यादित राहणार नाही, अशी चिंता निवेदनकर्त्यांनी व्यक्त केली आहे.

त्यांच्या मते, सामायिक सातबाऱ्यावरील अनेक जुन्या मिळकतींच्या बाबतीत गृहनिर्माण संस्थांचे कन्व्हेन्स डीड, डीम्ड कन्व्हेन्स, सोसायटी हस्तांतरण आणि पुनर्विकासासंबंधी दस्तनोंदणीच्या प्रक्रियेत अडचणी निर्माण होऊ शकतात.

पुणे आणि पिंपरी-चिंचवडमध्ये अनेक जुन्या गृहनिर्माण संस्थांचे जमीनमालकीविषयक प्रश्न अद्याप निकाली लागलेले नाहीत.

अशा संस्थांना नवीन अटींमुळे अधिक प्रशासकीय प्रक्रियेचा सामना करावा लागल्यास पुनर्विकास प्रकल्पांच्या कामांवर परिणाम होऊ शकतो, अशी भीती व्यक्त करण्यात आली आहे.

तथापि, नवीन परिपत्रकातील अटी प्रत्येक प्रकारच्या कन्व्हेन्स डीड किंवा पुनर्विकास दस्ताला थेट लागू होतात का, याबाबत नोंदणी विभागाकडून अधिकृत स्पष्टीकरण आवश्यक आहे.

शासनाच्या महसुलावरही परिणाम होण्याची शक्यता

दस्तनोंदणीच्या प्रक्रियेत अडथळे निर्माण झाल्यास शासनाला मिळणाऱ्या मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्काच्या उत्पन्नावरही परिणाम होऊ शकतो, असा दावा निवेदनकर्त्यांनी केला आहे.

महाराष्ट्रातील मोठ्या शहरांत जमीन, सदनिका, व्यावसायिक मिळकती आणि पुनर्विकासाशी संबंधित मोठ्या प्रमाणावर व्यवहार होतात.

अशा व्यवहारांची नोंदणी लांबणीवर पडल्यास शासनाच्या महसुलावर परिणाम होण्याची शक्यता असल्याचे निवेदनात म्हटले आहे.

मात्र या निर्णयामुळे नेमका किती महसूल कमी होऊ शकतो, याची स्वतंत्र अधिकृत आकडेवारी उपलब्ध नाही.

महसूलमंत्री बावनकुळे यांच्याकडे चार प्रमुख मागण्या

या समस्यांवर तोडगा काढण्यासाठी उज्ज्वल केसकर, सुहास कुलकर्णी, प्रशांत बधे आणि मुकारीअण्णा अलगुडे यांनी चार महत्त्वपूर्ण उपाय सुचवले आहेत.

१. शहरी मिळकतींना तात्पुरती सूट किंवा मुदतवाढ

महानगरपालिका आणि नगरपालिका हद्दीतील मिळकतींना नवीन परिपत्रकातून तात्पुरती सूट देण्यात यावी. अन्यथा संबंधित अटींच्या अंमलबजावणीसाठी ३० जून २०२७ पर्यंत मुदतवाढ देण्यात यावी.

२. पाचपेक्षा अधिक सहहिस्सेदार असल्यास ७५ टक्के संमती ग्राह्य धरावी

एका मिळकतीवर पाचपेक्षा अधिक सहहिस्सेदारांची नावे असल्यास प्रत्येकाची स्वतंत्र संमती घेण्याऐवजी ७५ टक्के सहहिस्सेदारांच्या संमतीवर दस्तनोंदणीला मान्यता देण्यात यावी.

३. डीम्ड कन्व्हेन्स आणि गृहनिर्माण संस्थांना सूट

सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या कन्व्हेन्स डीड आणि डीम्ड कन्व्हेन्सच्या प्रकरणांना नवीन नियमातून पूर्णपणे वगळण्यात यावे.

४. मोजणीची ‘क’ प्रत मिळवण्याची प्रक्रिया सुलभ करावी

भूमी अभिलेख विभागाने मोजणीची प्रक्रिया अधिक सुलभ आणि कालबद्ध करावी. संबंधित मोजणी १५ दिवसांत पूर्ण करण्याचे निर्देश देण्यात यावेत.

फसवणूक रोखण्याला विरोध नाही; शहरी अडचणींचा विचार व्हावा

सामायिक मिळकतींच्या व्यवहारात फसवणूक होऊ नये, खरेदीदारांचे हित सुरक्षित राहावे आणि सहहिस्सेदारांमध्ये अनावश्यक न्यायालयीन वाद निर्माण होऊ नयेत, या शासनाच्या उद्देशाला निवेदनकर्त्यांनी विरोध केलेला नाही.

मात्र प्रत्यक्षात शहरी भागांतील मिळकतींच्या मालकी नोंदी, जुन्या लेआउटचे प्रश्न आणि प्रलंबित फाळणी प्रकरणे यांचा विचार करून कार्यपद्धती निश्चित करण्याची आवश्यकता त्यांनी व्यक्त केली आहे.

शासनाने या संदर्भात महसूल विभाग, नोंदणी विभाग, भूमी अभिलेख विभाग आणि गृहनिर्माण संस्थांच्या प्रतिनिधींशी चर्चा करून व्यावहारिक मार्ग काढावा, अशी भूमिका त्यांनी मांडली आहे.

महसूलमंत्र्यांच्या निर्णयाकडे लक्ष

या निवेदनाची प्रत महसूल विभागाचे अपर मुख्य सचिव आणि पुणे येथील नोंदणी महानिरीक्षक यांनाही पाठवण्यात आली आहे.

महसूलमंत्री चंद्रशेखर बावनकुळे यांनी या विषयात हस्तक्षेप करून शहरी भागातील नागरिकांना दिलासा द्यावा, अशी मागणी करण्यात आली आहे.

मात्र नवीन नियमांमधून शहरी भागांना सूट देण्याचा निर्णय शासनाने घेतलेला आहे किंवा निवेदनातील मागण्या मान्य झाल्या आहेत, अशी माहिती अद्याप उपलब्ध नाही.

जमिनींच्या व्यवहारातील फसवणूक रोखण्याबरोबरच प्रामाणिक मिळकतधारकांचे व्यवहार अनावश्यक अडचणीत सापडणार नाहीत, अशी संतुलित कार्यपद्धती शासन स्वीकारणार का, हा प्रश्न आता उपस्थित झाला आहे.

निवेदनकर्ते : उज्ज्वल केसकर, सुहास कुलकर्णी, प्रशांत बधे आणि मुकारीअण्णा अलगुडे.

संपादकीय नोंद : ही बातमी महसूलमंत्र्यांना उद्देशून दिलेल्या निवेदनावर आधारित आहे. सामायिक सातबाऱ्यावरील दस्तनोंदणीसंबंधी १९ ऑक्टोबरच्या परिपत्रकाची माहिती स्वतंत्र वृत्तांमधून पडताळली आहे. मात्र नवीन अटी सर्व प्रकारच्या शहरी दस्तांना लागू होतात का, याबाबत महसूल आणि नोंदणी विभागांचे सविस्तर स्पष्टीकरण आवश्यक आहे. निवेदनातील संभाव्य आर्थिक नुकसान आणि व्यवहार ठप्प होण्याविषयीचे दावे स्वतंत्रपणे सिद्ध झालेले नाहीत.