एखाद्या मालमत्तेचा व्यवहार करताना एक शब्द हमखास कानावर पडतो. तो म्हणजे साठेखत. यालाच इंग्रजीमध्ये Agreement of Sale असं म्हटलं जातं.
साठेखत म्हणजे काय?
मालमत्ता हस्तांतरण कायदा 1882 च्या कलम 54 नुसार, साठेखत हा स्थावर मिळकतीच्या विक्रीचा करार आहे.
एखादी मालमत्ता भविष्यात खरेदी करण्यासाठीचा करार म्हणजे साठेखत होय. सोप्या भाषेत सांगायचं म्हणजे, एखादी मालमत्ता जिच्या खरेदी-विक्रीचा व्यवहार आपण पुढच्या काही ठरावीत काळात करणार आहोत, त्याविषयी माहिती देणाऱ्या कागदपत्राला साठेखत असं म्हणतात. यालाच विसार, वायदा पत्र, बेचननामा असंही म्हटलं जातं.
साठेखत हा केवळ आणि केवळ मालमत्तेचे मालकी हक्काचे भविष्यात हस्तांतरण होणार आहे, याची माहिती देणारा करार असतो.
केवळ साठेखत(Agreement of Sale) करुन घेतल्यामुळे खरेदीदाराचा संबंधित मालमत्तेवर कोणताही मालकी हक्क सिद्ध होत नाही.
जेव्हा या मालमत्तेची प्रत्यक्षात निंबधक कार्यालयात रेजिस्ट्रीची प्रक्रिया पार पडते आणि खरेदीदाराला रीतसर या व्यवहाराचं खरेदी खत दिलं जातं, तेव्हा खरेदीदाराचा तिच्यावरचा मालकी हक्क सिद्ध होत असतो.
नोंदणीकृत साठेखताचे फायदे काय?
साठेखत 100 रुपयांच्या स्टॅम्प पेपरवर करता येऊ शकते. पण, नोटरीकडे 100 रुपयांच्या स्टॅम्प पेपरवर केलेले साठेखत कायदेशीर पुरावा म्हणून ग्राह्य धरले जात नाही. अशा साठेखताची शासकीय अभिलेखात नोंद करता येत नाही.
दुसरीकडे, तुम्ही दुय्यम निबंधक कार्यालयात साठेखत करू शकता. यालाच registered किंवा नोंदणीकृत साठेखत असं म्हटलं जातं. हे साठेखत करताना तुम्हाला मालमत्तेचं पूर्ण मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क भरावं लागतं. हे कायदेशीरदृष्ट्या फायद्याचं असतं. कारण अशा साठेखताची नोंद महसूल दप्तरात ‘इतर हक्क’ या सदरात नोंदवली जाते.नोंदणीकृत साठेखत केल्यास पुढे प्रत्यक्षात खरेदी करताना खरेदीदाराला मुद्रांक नोंदणी शुल्क भरावे लागत नाही.
समजा, असे नोंदणीकृत साठेखत केले आणि काही कारणास्तव हा व्यवहार पूर्ण होऊ शकला नाही, तर हे असे साठेखत रद्द करता येऊ शकते. त्यासाठी दुय्यम निंबधकाकडे रीतसर अर्ज करता येतो.
पूर्ण कायदेशीर प्रक्रिया पार पडल्यानंतर खरेदीदाराला त्यानं भरलेले मुद्रांक शुल्क परत मिळते.
साठेखतात प्रामुख्यानं पुढील बाबींची माहिती नमूद केलेली असावी –
मालमत्ता विकणाऱ्या आणि खरेदी करणाऱ्या व्यक्तींची नावं, पत्ता, आधार क्रमांक, मोबाईल क्रमांक
मालमत्तेचा तपशील जसं की मालमत्तेचं ठिकाण, गट नंबर व क्षेत्रफळ, मालमत्तेच्या चारही बाजूंना काय आहे त्याची माहिती.
खरेदीदार ठरलेली रक्कम कशा स्वरुपात आणि किती वेळात विक्रेत्याला देणार याचा तपशील.
साठेखत केल्याच्या दिनांकापासून ते कधीपर्यंत प्रत्यक्षात अंमलात आणण्यात येईल.
जर या मुदतीत खरेदी-विक्रीचा व्यवहार पूर्ण झाला नाही तर काय परिणाम होतील.
साठेखत करताना काही रक्कम आगाऊ स्वरुपात देण्यात आली आहे का?
कोणत्या कारणासाठी मालमत्ता विकणार आहे याची माहिती. मालमत्तेवर काही बोजा किंवा कर्ज आहे का? मालमत्तेसंबंधी कोर्ट केस आहे का, वाद आहे का? याची माहिती.
जमीन विकणाऱ्या व्यक्तीकडे ही जमीन कशी आली आहे ते पाहणे. म्हणजे विक्रेता जमिनीचा पूर्ण मालक आहे का ते पाहणे. यासाठी जमिनीचा वकिलांकडून सर्च रिपोर्ट घेता येऊ शकतो.
या मालमत्तेबाबत याआधी काही व्यवहार, गहाण खत, साठेखत केले होते का?
साठेखत कोणत्या परिस्थिती केलं जातं?
बऱ्याचदा काही व्यवहार मोठे असतात. म्हणजे 50 लाख ते काही कोटी रुपयांमध्ये असतात. अशावेळी खरेदीदाराकडे पूर्ण पैसे नसतात. तेव्हा टोकन म्हणून आधी काही पैसे दिले जातात आणि मग उर्वरित रक्कम टप्प्याटप्प्यानं द्यायचं ठरतं. अशावेळी दोन्ही बाजूंकडून साठेखत केलं जातं.बऱ्याचदा खरेदीदार कर्ज काढून मालमत्ता घेत असतो. कर्ज काढण्यासाठी कर्ज घेणाऱ्या व्यक्त्तीच्या नावावर मालमत्तेची कागदपत्रं गरजेची असतात. अशावेळी साठेखत केलं जाते. याद्वारे खरेदीदाराला कर्ज मंजूर होतं आणि जेव्हा प्रत्यक्षात रेजिस्ट्रीची प्रक्रिया पूर्ण होते तेव्हा त्याला ती कागदपत्रे कर्ज देणाऱ्या संस्थेत जमा करावी लागतात.
साठेखत करताना तुम्ही ज्या अटी-शर्थींवर मालमत्ता विकत घेत आहात, त्याची माहिती अचूकपणे नमूद करणं गरजेचं असतं.
“केवळ नोटरीवर केलेलं साठेखत किंवा ईसारपावतीला कायदेशीर मान्यता नसते. त्यामुळे विक्रेत्यानं ती नाकारली तर अडचण निर्माण होते. त्याऐवजी दुय्यम निबंधकांच्या कार्यालयात जाऊन स्टॅम्प ड्यूटी भरून नोंदणीकृत ईसारपावती किंवा साठेखत करुन घेणं कधीही चांगलं,” असं वकील सांगतात.तर महसूल कायदेतज्ज्ञ यांच्या मते, “अनोंदणीकृत ईसारपावतीतून एखाद्या मालमत्तेच्या व्यवहारासाठी तुम्ही काहीतरी advance रक्कम दिली, एवढीच त्यातून खात्री होते. समोरच्यानं ती नाकारली की तिला काही अर्थ उरत नाही. त्यामुळे नोंदणीकृत साठेखत हा एक चांगला पर्याय आहे
